Achtung Vermieter (auch „Betreutes Wohnen“): BGH klärt Zuständigkeit für Strom- und Gasverträge bei Zimmervermietung

Achtung Vermieter (auch „Betreutes Wohnen“): BGH klärt Zuständigkeit für Strom- und Gasverträge bei Zimmervermietung

Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23

Die Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung über separate Mietverträge wird immer beliebter. Doch diese Praxis birgt auch rechtliche Fallstricke, insbesondere wenn es um die Versorgung mit Strom und Gas geht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23) nun eine wichtige Klarstellung getroffen, die Vermieter unbedingt beachten sollten.

Der Fall im Fokus: Wer ist Vertragspartner des Energieversorgers?

Ein Energieversorgungsunternehmen klagte gegen eine Vermieterin auf Zahlung der Energiekosten für eine Wohnung, deren Zimmer einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet waren. Dabei wurde sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume, wie Küche und Bad, eingeräumt. Die Besonderheit: Es gab nur einen zentralen Zähler für die gesamte Wohnung. Zwischen dem Energieversorger und den Mietern oder der Vermieterin bestand kein schriftlicher Vertrag. Strittig war daher, wer durch die bloße Entnahme von Strom und Gas konkludent Vertragspartner des Energieversorgers geworden ist – die Vermieterin oder die einzelnen Mieter.

Der bisherige Prozess: Unterschiedliche Ansichten der Vorinstanzen

Das Amtsgericht Kiel (Az.: 110 C 190/19) wies die Klage des Energieversorgers zunächst ab. Das Landgericht Kiel (Az.: 1 S 23/21) hingegen gab der Berufung des Energieversorgers statt und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung. Die Vermieterin legte daraufhin Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung des BGH: Vermieter tragen die Verantwortung

Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück und bestätigte damit das Urteil des Landgerichts. Die Richter des VIII. Zivilsenats stellten klar, dass unter den gegebenen Umständen ein Energielieferungsvertrag mit der Vermieterin (als Eigentümerin) zustande gekommen ist.

Die Begründung des BGH: Das Vermietungskonzept ist entscheidend

Entgegen der Auffassung der Revision richtete sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens nicht an die einzelnen Mieter oder die Gesamtheit der Mieter. Ausschlaggebend hierfür sind folgende Punkte:

  • Keine Zuordnung des Verbrauchs: Da es keine separaten Zähler für die einzelnen Zimmer gab, ließ sich der individuelle Strom- und Gasverbrauch der Mieter nicht ermitteln.
  • Fehlendes Interesse der Mieter: Objektiv betrachtet haben einzelne Mieter in der Regel kein Interesse daran, für die Energieverbräuche der anderen Mitbewohner einzustehen.
  • Verantwortung des Vermieters: Die Entscheidung des BGH ist eine direkte Folge des von der Vermieterin gewählten Vermietungskonzepts. Durch die separate Vermietung der Zimmer bei nur einem zentralen Zähler hat sie die Rahmenbedingungen geschaffen, die zur direkten Vertragsbeziehung mit dem Energieversorger führen.

Fazit und Handlungsempfehlungen für Vermieter

Die Entscheidung des BGH ist eindeutig und hat erhebliche Auswirkungen für Vermieter, die einzelne Zimmer in einer Wohnung separat vermieten und keine separaten Zähler installieren.

  • Klarheit schaffen: Vermieter in solchen Konstellationen sollten sich bewusst sein, dass sie in der Regel Vertragspartner des Energieversorgers werden und somit für die gesamten Energiekosten haften.
  • Separate Zähler prüfen: Wenn möglich und wirtschaftlich sinnvoll, sollten Vermieter die Installation separater Zähler für jede Wohneinheit in Erwägung ziehen, um eine direkte Abrechnung mit den Mietern zu ermöglichen.
  • Vertragliche Regelungen: Um Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, klare vertragliche Regelungen bezüglich der Energiekosten im Mietvertrag zu treffen, auch wenn keine separaten Zähler vorhanden sind.

Die Entscheidung des BGH unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter, die Besonderheiten der Zimmervermietung genau zu prüfen und entsprechende Vorkehrungen zu treffen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Kategorie: Gewerbliches Miet- und Wohnraummietrecht, 22. Mai 2025


zurück