BGH: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung trotz „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter

BGH: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung trotz „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter

Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Der hiesige Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war.

Zwischen dem Beklagten und der Vormieterin wurde eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Der von der Klägerin als Vermieterin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb nacharbeiten ließ. Wegen der Malerkosten begehrte die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

In den Vorinstanzen berief sich der Beklagte auf die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf die zwischen dem Beklagten und der Vormieterin getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Der BGH entschied nun zugunsten des Mieters.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH hält die formularvertragliche Abwälzung der nach dem Gesetz den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle im Rahmen der AGB – Prüfung nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet nämlich den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der BGH stellte in seinem heutigen Urteil fest, dass diese Grundsätze auch dann anwendbar seien, wenn der betreffende Mieter sich durch eine Vereinbarung mit einem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie nehme deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen.

Kategorie: Mietrecht, 22. August 2018


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