Aktuelle Fragen zu Corona und Mietrecht für Vermieter und Mieter

Aktuelle Fragen zu Corona und Mietrecht für Vermieter und Mieter

Der Bundestag hat am Mittwoch, 25. März 2020, einstimmig den Gesetzentwurf zur Abmilderung der Folgen der Covid-19- Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht  verabschiedet. Wir stellen Ihnen nachfolgend die Änderungen zum Mietrecht vor, wonach in erster Linie pandemiebedingte Kündigungen ausgeschlossen werden sollen und möchten ausgehend von derzeit häufig an uns gestellten Fragen die wichtigsten Problemfelder beleuchten.  

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter ihren Mietern vorerst nicht kündigen können, wenn diese ihre Miete wegen der Coronakrise nicht zahlen können. Nach dem Gesetz können Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, nicht zur Begründung einer Kündigung herangezogen werden. Grundüberlegung der gesetzgeberischen Maßnahme ist, Mieter, die durch die Corona-Pandemie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, vor Kündigungen wegen Zahlungsverzuges zu schützen.

Die Kündigungsbeschränkung gilt für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse ebenso wie für Pachtverhältnisse. Die gesetzliche Neuregelung führt zu einer Vielzahl von praktisch bedeutsamen Einzelfragen, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen.

 

Müssen Mieter die Miete gar nicht zahlen?

Doch. Die Verpflichtung zur Mietzahlung ist nur aufgeschoben. Je nach Einzelfall können Verzugszinsen von etwa vier Prozent pro Jahr anfallen.

Bis wann müssen Mieter die nicht geleistete Miete nachzahlen?

Zur Zahlung der Miete bleiben Mieter unabhängig vom Ausschluss des Kündigungsrechts verpflichtet. Nach der derzeit geltenden Rechtslage müssen Mieter die Miete bis spätestens zum 30. Juni 2022 nachzahlen.

Was bedeutet das neue Gesetz für Kündigungen aus anderen Gründen?

Auf sonstige Kündigungsgründe wie etwa Eigenbedarf erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht.

Gilt die Kündigungsbeschränkung auch für eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen der nicht gezahlten Mieten?

Diese Konstellation erscheint derzeit problematisch. Im Wohnraummietrecht ist stark umstritten, ob auch die entstandene Pflichtverletzung (die Nicht- oder Teilzahlung der Miete in den Monaten April 2020 bis Juni 2020 trotz gesetzlicher Pflicht zur Mietzahlung) durch die vollständige Begleichung des Mietrückstandes vor Ausspruch der Kündigung entfällt. Hier wäre eine Klarstellung durch den Gesetzgeber wünschenswert. Ohne eine solche Klarstellung, dass die Kündigung generell ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung die Miete vollständig erhält, laufen Mieter Gefahr, trotz fristgemäßer Nachzahlung der Miete ab Juli 2022 eine Kündigung wegen Pflichtverletzung zu erhalten. Dann käme es allein darauf an, ob der Mieter die Nicht- oder Teilzahlung in den Monaten April 2020 bis Juni 2020 schuldhaft unterlassen hat.

Wie sind Fälle zu beurteilen, in denen der Mietausfall nur teilweise in den gesetzlich geregelten Zeitraum fällt?

Bislang sind die Fälle nicht erfasst, in denen der Mieter die Miete für den Monat März 2020 nicht oder nicht vollständig bezahlt und der für eine Kündigung des Mietvertrages ausreichende Mietrückstand dann durch das Ausbleiben der Aprilmiete entsteht. Nach der gesetzlichen Regelung ist der Mieter in diesem Fall nicht vor der Kündigung des Vermieters geschützt. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter die April- und Mai-Miete noch zahlen kann, dann aber im Juni und Juli 2020 die Miete nicht mehr bezahlen kann.


Wie kann der Mieter den Zusammenhang mit Corona glaubhaft machen?

Es obliegt dem Mieter, den Zusammenhang zwischen Coronakrise und Zahlungsschwierigkeiten glaubhaft zu machen. Dies kann beispielsweise durch Vorlage eines Bescheids über staatliche Leistungen, eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über einen Verdienstausfall erfolgen. Mieter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete glaubhaft machen, wenn der Betrieb des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt wurde. Dies wird im Einzelfall zu Rechtsunsicherheit führen. Diese Rechtsunsicherheit kann Vermieter und Mieter gleichermaßen treffen. Zu raten ist deshalb, dass Vermieter und Mieter individuelle Vereinbarungen über eine Stundung der Mieten schließen, wenn der Vermieter eine solche Stundung gewähren will.

Kann der Zeitraum für die Kündigungsbeschränkung verlängert werden?

Für den Fall, dass die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Coronakrise länger andauern, wird die Bundesregierung ermächtigt, die Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum Juli bis September 2020 zu erstrecken.

Kann die Miete wegen der Covid-19-Pandemie gemindert werden?

Gekürzt werden kann die Miete übrigens nicht wegen der Corona-Epidemie. Das wäre nur möglich, wenn die Wohnung selbst einen konkreten Mangel aufweist. Auch wenn der Nachbar erkrankt ist, rechtfertigt das grundsätzlich keine Minderung der Miete.

Wie verhält es sich mit den Betriebskosten?

Der Zahlungsaufschub gilt auch für Betriebskosten-Vorauszahlungen an den Vermieter. Auch diese Zahlungen sind allerdings nur aufgeschoben.

Muss ich meinen Vermieter Zutritt zu meiner Wohnung gewähren?

Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, sollten im Einvernehmen der Mietvertragsparteien auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden. Bei notwendigen Reparaturen (bspw. Rohrbruch) muss der Mieter dem Vermieter aber Zugang zu seiner Wohnung gewähren.

Müssen akut erkrankte oder unter Quarantäne stehende Mieter ausziehen?

Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Der erkrankte oder unter Quarantäne stehende Mieter kann– auch zum Schutz anderer – daher nicht zum Auszug verpflichtet werden.

Welche Möglichkeiten gibt es für Vermieter, die von den Mietausfällen betroffen sind?

Sofern Vermieter laufende Darlehensverpflichtungen aus einem Immobilienerwerb haben, ordnet der Gesetzgeber auch hier zumindest für Verbraucherdarlehen eine gesetzliche Stundung der Ansprüche an, die im Zeitraum zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 fällig werden. Das gilt für  Vermieter allerdings nur, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.

Drohen im Gewerberaummietrecht weitere rechtliche Fallstricke?

Unter Umständen ja. Es wird für die Mietvertragsparteien von entscheidender Bedeutung sein, nur rechtssichere Vereinbarungen mit den Mietern zu schließen, die in einem schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten sind. Insbesondere zu vermeiden sind daher formlose Anschreiben an den Mieter mit Bitte um Gegenzeichnung, die dann das Risiko bergen, das gesetzliche Schriftformerfordernis zu verletzen und eine jederzeitige Kündbarkeit des Mietvertrags zur Folge haben. Die mietvertraglichen Festlaufzeiten würden sich dabei sich von Gesetzes wegen in unbefristete Mietverträge wandeln.

Gibt es Erleichterungen für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Ja. Vor dem Hintergrund, dass derzeit viele turnusmäßige Eigentümerversammlungen entfallen, gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan vorerst weiter, bis ein neuer verabschiedet wurde. In Eilfällen kann der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümer dringend notwendige Maßnahmen wie Reparaturen in Auftrag geben. Außerdem bleibt ein bestellter Verwalter auch bei Auslaufen seines Vertrages im Amt, sofern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer droht, dass sie gar keinen Verwalter hat.

Gerne stehen Ihnen die Autoren bei Rückfragen und zur weiteren Beratung jederzeit zur Verfügung.

Kategorie: Corona Aktuelle, Gewerbliches Miet- und Wohnraummietrecht, Immobilienrecht, Mietrecht, 07. April 2020


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