Der neue § 250 BauGB und das umstrittene Umwandlungsverbot
Am 04.11.2020 hat die Bundesregierung den Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) beschlossen. Im Zuge der Reformierung soll unter anderem § 250 BauGB geändert werden und ein sog. „Umwandlungsverbot“ enthalten.
Hiernach soll es Vermietern künftig nicht mehr möglich sein, ihre Mietwohnungen unbesehen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Vielmehr soll es einer Genehmigung durch die zuständige Behörde bedürfen. Das Umwandlungsverbot soll in Regionen gelten, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Die Entscheidung, welche Regionen genau betroffen sein sollen, soll den Landesregierungen obliegen und durch Rechtsverordnungen bestimmt werden. Es ist davon auszugehen, dass insbesondere Gebiete, in denen die Mieten überdurchschnittlich steigen und eine erhöhte Wohnungsnachfrage besteht, hiervon erfasst werden.
Der Entwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz sieht eine Befristung des Umwandlungsverbots auf fünf Jahre vor. Die Bundesregierung stimmte dem Gesetzesentwurf am 04.11.2020 zu.
Der Bundesrat hat den Gesetzesentwurf am 18.12.2020 beraten und unterstützt die Regierungspläne für bezahlbaren Wohnraum.
Der Bundesrat schloss sich nicht den Empfehlungen der Ausschüsse für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung, Agrarpolitik und Verbraucherschutz, Innere Angelegenheiten, Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit sowie des Wirtschaftsausschusses an. Die Ausschüsse hatten zuvor empfohlen, § 250 Absatz 1 BauGB zu streichen bzw. anzupassen.
Nach Auffassung der Ausschüsse fallen insbesondere Kleinvermieter unter das Umwandlungsverbot. Zudem sei der Mieterschutz hinreichend sichergestellt. Der Schutz der Mieterinnen und Mieter einer konkreten Mietwohnung werde über die mietvertraglichen Bestimmungen nach § 577a BGB in Verbindung mit landesrechtlichen Verordnungen über die Kündigungssperrfrist sowie über das Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB sichergestellt. Einer massiven Ausweitung des Anwendungsbereichs der Umwandlungsgenehmigung sei daher nicht erforderlich.
Der Bundesrat teilt diese Ansicht nicht und befürwortet nachdrücklich eine grundlegende Reform des Bauplanungsrechts. In seiner Stellungnahme vom 18.12.2020 drängt der Bundesrat auf einen raschen Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Kommunen die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen untersagen dürfen, um Mieterinnen und Mieter zu schützen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Der aktuell bestehende Mieterschutz sei, entgegen der Annahme der Ausschüsse, nicht ausreichend.
Die Entscheidung, ob der Gesetzesentwurf verabschiedet wird, obliegt dem Bundestag. Dessen Entscheidung steht noch aus. Spätestens drei Wochen nach Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundestag wird sich der Bundesrat dann noch einmal abschließend damit befassen.
Kategorie: Bau- und Architektenrecht, Gewerbliches Miet- und Wohnraummietrecht, 06. Januar 2021
Ansprechpartner:
- Atif Yildirim
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