BGH: Musterfeststellungsklage zum Ankündigungszeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen

BGH: Musterfeststellungsklage zum Ankündigungszeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen

Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 18.03.2021 – VIII ZR 305/19

Der BGH hat in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass es für die Berechnung von Mieterhöhungen wegen angekündigter Modernisierungsmaßnahmen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung ankommt. Es sind die zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden Vorschriften anwendbar. Es bedarf keines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten und der Modernisierungsankündigung.

In dem vorliegenden Musterfeststellungsverfahren verklagte ein Mieterverein die Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen. Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an. Die Modernisierungsmaßnahmen sollten ab Dezember 2019 beginnen. Der Musterkläger hielt die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Modernisierungen für unwirksam. Zumindest sei eine Mieterhöhung nur nach dem ab dem 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich. Während die bis Ende Dezember 2018 geltenden gesetzlichen Vorschriften eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierungen um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue geltende Recht ab Januar 2019 eine Erhöhung von höchstens 8 %.

Der BGH wies die Musterfeststellungsklage ab. Die Klage sei zwar nach § 606 ZPO zulässig, jedoch unbegründet. Die Modernisierungsankündigung der Musterbeklagten erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB. Hiernach sei eine Modernisierungsankündigung in zeitlicher Hinsicht zulässig, wenn die Planungen derart fortgeschritten seien, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 55c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden könne. Die Modernisierungsankündigung sei demnach nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Es bedurfte keines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten und der Modernisierungsankündigung. Auch die für die Mieterhöhung notwendigen Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und 2 EGBGB, der keine weitergehenden Anforderungen an die Modernisierungsankündigung stelle, seien erfüllt.

Der zuständige Senat stellte kein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Musterbeklagten fest. Es sei kein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Musterbeklagten gegeben, wenn der Anlass für den Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung in der Nutzung einer deutlich günstigeren Übergangsvorschrift liege. Der Gesetzgeber habe mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung sei. Die Nutzung einer mit der Gesetzesänderung verbundenen und zulässigen Stichtagsregelung entspreche keinem treuwidrigen Verhalten.

Kategorie: Mietrecht, 26. März 2021


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