Achtung Pflegeimmobilien-Betreiber: Wesentliche Änderungen im Gewerbemiet- und Pachtrecht ab sofort wirksam!

Achtung Pflegeimmobilien-Betreiber: Wesentliche Änderungen im Gewerbemiet- und Pachtrecht ab sofort wirksam!

Die Rechtslage im Bereich der Gewerbemiete und -pacht hat sich durch eine gesetzliche Neuerung maßgeblich verändert. Dieser Beitrag erläutert die relevanten Änderungen und deren Auswirkungen auf Ihre bestehenden und zukünftigen Verträge.

Grundlegende Gesetzesänderung: Übergang von der Schriftform zur Textform im Gewerbemiet- und Pachtrecht

Mit Wirkung vom 1. Januar 2025 ist § 578 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geändert worden. Im Zuge des „IV. Gesetzes zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger und der Wirtschaft sowie zur Vermeidung von Bürokratie“ wurde das bisher für gewerbliche Miet- und Pachtverträge geltende strenge Formerfordernis der Schriftform gemäß § 550 BGB auf die weniger strenge Textform gemäß § 126b BGB herabgesetzt. Diese Änderung hat signifikante Konsequenzen für Ihre aktuellen und zukünftigen Vertragsverhältnisse.

Die Konsequenzen der Formänderung im Detail:

Bisher war die Einhaltung der Schriftform gemäß § 126 BGB zwingend erforderlich. Ein Verstoß gegen dieses Formerfordernis führte dazu, dass ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener gewerblicher Miet- oder Pachtvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Dies eröffnete die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung gemäß § 580a Absatz 2 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, ungeachtet einer vereinbarten festen Vertragslaufzeit. Danach lag ein Verstoß gegen die Schriftform u.a. bereits dann vor, wenn bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wesentliche Vereinbarungen nicht in einer von allen Parteien unterzeichneten Urkunde oder in einer der Schriftform nach dem Gesetz gleichstehenden Form niedergelegt sind, was z.B. bei mündlichen Abreden, fehlenden Unterschriften, nachträglichen mündlichen Änderungen, Verträgen per E-Mail, fehlender Bezugnahme der Nachträge auf den Hauptvertrag sowie fehlender Vertretungsmacht des Unterzeichners der Fall sein kann.

Die Einführung der Textform gemäß § 126b BGB soll diese Rechtsfolge nunmehr deutlich einschränken. Die Textform erfordert lediglich eine lesbare Erklärung, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird, wobei die Person des Erklärenden genannt wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr notwendig.

Praktische Auswirkungen für Ihre Vertragspraxis:

Erleichterte Kommunikation und Vertragsanpassungen, aber erhöhte Sorgfaltspflichten:

  • Seit dem 1. Januar 2025 genügt für die Begründung oder die Änderung von gewerblichen Miet- und Pachtverträgen die Abgabe von Erklärungen durch elektronische Übermittlung per Telefax, E-Mail oder andere elektronische Dokumente, mobile Nachrichtendienste oder über soziale Netzwerke, sofern alle inhaltlich nicht unwesentlichen Vereinbarungen der Parteien in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt sind.
  • Besonders relevant: Bereits der Austausch von Willenserklärungen per E-Mail, der sich auf einen bestehenden gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag bezieht und eine zusätzliche Vereinbarung zum Gegenstand hat, kann unter der neuen Rechtslage als formwirksame Vereinbarung anzusehen sein. Eine separate schriftliche und unterzeichnete Ergänzung zum Hauptvertrag ist nicht mehr zwingend erforderlich.
  • Unsere dringende Empfehlung: Achten Sie sorgfältig auf Ihre gesamte Kommunikation im Zusammenhang mit bestehenden Verträgen. Stellen Sie sicher, dass der Wille, eine rechtsverbindliche Vereinbarung zu treffen, klar zum Ausdruck kommt oder eben gerade nicht zum Ausdruck kommt, wenn Verhandlungen noch nicht abgeschlossen sind. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Ihr Vertragspartner sich auf eine per E-Mail oder eine andere elektronische Nachricht übermittelte, als eine den Anforderungen der Textform genügende rechtsverbindliche Vereinbarung beruft.

Übergangsfrist für die Berufung auf Schriftformmängel bei Altverträgen:

  • Nach bisheriger Rechtslage konnten Verstöße gegen das Schriftformerfordernis in vor dem 1. Januar 2025 geschlossenen Verträgen (sogenannten Altverträgen) unter Umständen dazu führen, dass diese nach den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden konnten, auch wenn eine lange Vertragslaufzeit vereinbart und das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen war.
  • Die neue Gesetzeslage sieht hier eine Übergangsfrist vor. Bis zum 1. Januar 2026 können Sie sich bei Altverträgen noch auf das Fehlen der Schriftform berufen.
  • Für ab dem 1. Januar 2025 abgeschlossene Verträge und Nachträge/Zusatz- und Ergänzungsvereinbarungen gilt die neue Rechtslage bereits uneingeschränkt.
  • Wichtiger Hinweis: Ab dem 2. Januar 2026 findet die neue Regelung zur Textform uneingeschränkt auch auf Altverträge Anwendung.

Empfehlungen für Ihr weiteres Vorgehen:

  • Prüfung bestehender Vertragsverhältnisse: Wir empfehlen, Altverträge zeitnah auf etwaige Verstöße gegen das bis zum 31. Dezember 2024 geltende Schriftformerfordernis überprüfen zu lassen. Die Übergangsfrist hierfür endet am 1. Januar 2026.
  • Anpassung interner Kommunikationsprozesse: Schulen Sie Ihre Mitarbeiter hinsichtlich der geänderten Anforderungen an die Form von Vertragsänderungen. Achten Sie auf eine klare und eindeutige interne und externe Kommunikation im Zusammenhang mit bestehenden Verträgen, um ungewollte rechtsverbindliche Vereinbarungen über elektronische Kommunikationsmittel zu vermeiden.
  • Sorgfalt beim Abschluss neuer Verträge: Achten Sie auch beim Abschluss neuer gewerblicher Miet- und Pachtverträge darauf, dass die Vereinbarungen den Anforderungen der Textform genügen. Auch wenn diese weniger streng sind als die Schriftform, ist eine sorgfältige Dokumentation im Sinne der Nachweisbarkeit weiterhin von hoher Bedeutung.

Fazit:

Die Umstellung von der Schrift- zur Textform im Gewerbemiet- und Pachtrecht zum 1. Januar 2025 stellt eine wesentliche Änderung dar, die sowohl Chancen als auch Risiken birgt. Die erleichterte Möglichkeit der elektronischen Kommunikation erfordert eine erhöhte Sensibilität im Umgang mit Vertragsänderungen. Für Altverträge besteht nur noch bis zum 1. Januar 2026 die Möglichkeit, sich auf das Fehlen der Schriftform zu berufen. Wir empfehlen Ihnen, diese Übergangsfrist zu nutzen und Ihre internen Prozesse entsprechend anzupassen, um potenzielle rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Gerne stehen wir Ihnen für eine detaillierte Überprüfung Ihrer bestehenden Verträge zur Verfügung und beraten Sie umfassend zu den neuen Anforderungen im Gewerbemiet- und Pachtrecht. Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Gespräch.

Kategorie: Gewerbliches Miet- und Wohnraummietrecht, Pflege & Recht, 01. April 2025


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