Bauträgerrecht: BGH bestätigt Anspruch auf Vertragsstrafe trotz Rücktritt wegen Bauverzugs

Verzugsbedingter Rücktritt hindert Geltendmachung einer bereits verwirkten Vertragsstrafe nicht

BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24

Mit Urteil vom 22. Mai 2025 hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein verzugsbedingter Rücktritt vom Bauträgervertrag den Anspruch auf eine bereits verwirkte Vertragsstrafe nicht entfallen lässt. Die Entscheidung stärkt die Rechtsposition des Bestellers bei erheblichen Bauverzögerungen und klärt eine bislang umstrittene Rechtsfrage.

Sachverhalt

Die Parteien hatten einen Bauträgervertrag geschlossen, in dem die Fertigstellung eines Wohngebäudes zu einem festen Termin vereinbart war. Für jeden Werktag der Verzögerung wurde eine Vertragsstrafe von über 1.200 € bis zu einem Maximalbetrag von 5 % des Kaufpreises vorgesehen. Da das Bauvorhaben nicht termingerecht fertiggestellt wurde, erklärte die Käuferin kurz vor Ablauf eines vertraglich vereinbarten Longstop-Termins den Rücktritt vom Vertrag und verlangte die Zahlung der verwirkten Vertragsstrafe in Höhe von 365.000 €.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der beklagten Bauträgerin zurück und bestätigte die Entscheidung des Kammergerichts, das die Vertragsstrafe in voller Höhe zugesprochen hatte.

Die Karlsruher Richter stellten klar:

Ein Rücktritt vom Vertrag nach § 325 BGB lässt den Anspruch auf eine bereits verwirkte Vertragsstrafe gemäß §§ 339, 341 BGB grundsätzlich unberührt – sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.

Die Vertragsstrafe diene sowohl der Druckfunktion (Anreiz zur fristgerechten Leistung) als auch der Ausgleichsfunktion (pauschalierter Ersatz eines Verzugsschadens). Würde sie durch den Rücktritt entfallen, liefe sie ins Leere – mit erheblichen praktischen Nachteilen für die Durchsetzung berechtigter Ansprüche.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung schafft Klarheit bei der Auslegung von Vertragsstrafenregelungen in Bauträgerverträgen:

Bereits verwirkte Vertragsstrafen können auch nach einem Rücktritt geltend gemacht werden.
Die verzugsauslösende Pflichtverletzung bleibt sanktionsfähig, unabhängig davon, ob der Vertrag später rückabgewickelt wird.
Die Vertragsgestaltung sollte präzise regeln, ob und wie Vertragsstrafen im Rücktrittsfall behandelt werden.

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Kategorie: Bau- und Architektenrecht, 08. Juli 2025

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