BGH: Einverständniserklärung des Mieters zur Nebenkostenabrechnung ist verbindlich

BGH: Einverständniserklärung des Mieters zur Nebenkostenabrechnung ist verbindlich

Bundesgerichtshof (BGH)
BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 

Der BGH entschied, dass die Anerkennung von Nebenkosten durch den Mieter gültig ist. Nach einer Anerkennung sei es unerheblich, ob die Nebenkostenabrechnung den formellen Anforderungen entspricht.

Der Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass ein Mieter seinen Vermietern rund 1.600 € für Strom und Wasser schuldete. Die Vermieter boten dem Mieter an, mit der drohenden Zwangsräumung zu warten, wenn der Mieter im Gegenzug die Strom- und Wasserrechnung begleicht. Zwar kritisierte der Mieter das Zustandekommen der Forderung als intransparent, akzeptierte das Angebot jedoch schriftlich. Die Vermieter behielten daraufhin die Kaution ein.

Der BGH wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ab. Das Berufungsgericht habe zu Recht angenommen, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Vergleich nach § 779 BGB zustande gekommen sei, in dem sich die Vermieter zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung und der Mieter zur (unbedingten) Zahlung offener Strom- und Wasserrechnungen verpflichtet haben.

Der vorgenannte Vergleich setze nicht voraus, dass die Nebenkostenabrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Dies ergebe sich insbesondere nicht aus den Bestimmungen des § 556 Abs. 3, 4 BGB.  § 556 Abs. 3 BGB enthalte zwar Regelungen zur Abrechnung von Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten, von denen in ihrem Anwendungsbereich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Hiervon werde aber eine Einigung der Mietvertragsparteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten bereits erteilten Betriebskostenabrechnung nicht erfasst.

Denn es handele sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung von vornherein generell ausschließe oder einschränke, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

Die in § 556 Abs. 3 BGB normierte Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit. Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung werde eine dahingehende Auslegung nicht gerecht, die den Vertragsparteien – selbst wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen – die Möglichkeit versage, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit über die wechselseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu verschaffen.

Kategorie: Mietrecht, 11. Januar 2021


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