BGH teilt die Schönheitsreparaturen zwischen Mieter und Vermieter auf

BGH teilt die Schönheitsreparaturen zwischen Mieter und Vermieter auf

Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat in zwei Fällen entschieden, dass die Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung von ihrem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen können. Voraussetzung hierfür ist, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben kann der Mieter an den anfallenden Kosten von Schönheitsreparaturen – hälftig – beteiligt werden, weil der vertragsgemäße unrenovierte Dekorationszustand durch die Schönheitsreparaturen verbessert wird.

In dem Verfahren VIII ZR 163/18 mieteten die Kläger im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung in Berlin an. Im Jahr 2016 forderten sie ihren Vermieter erfolglos zu Tapezier- und Anstricharbeiten auf. Sie klagten auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses für die Schönheitsreparaturen.

Die Klage blieb jedoch erfolglos. Zur Begründung führte das zuständige Gericht aus, dass den Klägern kein Anspruch auf Vorschuss nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, weil kein Mangel der Mietsache vorläge. Ein dekorativer Verschleiß stelle nämlich keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Der Vermieter sei zwar grundsätzlich zur Instandhaltung verpflichtet, weil die Schönheitsreparaturklausel in dem streitgegenständlichen Mietvertrag unwirksam sei. Bei einer Mietzeit von 14 Jahren läge auch eine Verschlechterung des (unrenovierten) Anfangszustands vor. Allerdings war der unrenovierte Zustand von den Klägern als vertragsgemäß akzeptiert worden, so dass ein Anspruch auf Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter ausscheide. Es sei davon auszugehen, dass durch die Renovierungsarbeiten ein deutlich besserer Zustand der Wohnung entstehe, der über den vertragsgemäß geschuldeten solchen hinausgehe und somit von dem beklagten Vermieter nicht geschuldet werde. Ein Anspruch auf Tätigwerden des Vermieters bestehe nur, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ sei und „Substanzschäden“ vorgebeugt werden müssten.

Dem Verfahren VIII ZR 270/18 lag ein Rechtsstreit von Mietparteien zugrunde, bei dem der Mieter von der Vermieterin konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen begehrte. Die Wohnung wurde im Jahr 1992 unrenoviert an den Mieter überlassen. Ende 2015 forderte dieser seine Vermieterin erfolglos auf, die erforderlichen Malerarbeiten zur Beseitigung des mangelhaften Wohnungszustands durchzuführen. In den Vorinstanzen wurde dem Mieter ein Anspruch auf Durchsetzung der Instandhaltungsarbeiten zugesprochen. Für die Erhaltungspflicht der Vermieterin sei der Ursprungszustand bei Überlassung des Mietobjekts zu berücksichtigen. Für die Vermieterin bestehe allerdings keine Pflicht zur vollständigen Renovierung. Vielmehr habe sie lediglich den Ursprungszustand wiederherzustellen, falls er sich durch die Jahre verschlechtert haben sollte. Dem Mieter müsse keine deutlich bessere Wohnung verschafft werden.

Die Vorinstanz stellte klar, dass sich die Vermieterin spiegelbildlich an dem vertraglichen „Renovierungsprogramm“ festhalten lassen müsse. Das „Renovierungsprogramm“ gelte für die Vermieter auch, wenn die Schönheitsreparaturklausel in dem zugrundeliegenden Mietvertrag unwirksam sei.

Der zuständige Zivilsenat des BGH wies beide Urteile zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das jeweilige Berufungsgericht zurück.

Der BGH bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, dass die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters an die Stelle von unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln trete. Er stimmte den Berufungskammern zu, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam sei, wenn unrenovierte Wohnungen ohne finanziellen Ausgleich überlassen werden.

Auch sei für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum, wenn die Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten der Mieter durchzuführen seien. Es sei nicht gewollt, dass der Vermieter unter keinen Umständen Schönheitsreparaturen durchführen muss. Jedoch können die Schönheitsreparaturpflichten aus Mietvertragen zu (frisch) renovierten Mietobjekten nicht uneingeschränkt auf Mietverträge über unrenoviert überlassene Wohnungen übertragen werden.

Grundsätzlich sei der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung an den jeweiligen Mieter für die Erhaltungspflicht des Vermieters als Ausgangspunkt heranzuziehen. Nach der Verkehrsanschauung ist das der Zustand, in dem der Mieter die Wohnung besichtigt und angemietet hat, ohne dass Vereinbarungen über noch auszuführende Arbeiten durch den Vermieter getroffen wurden.

Allerdings seien Instandhaltungsansprüche der Mieter nicht unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vorneherein auszuschließen. Den Vermieter treffe eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtere. Dies sei bei lang andauernden Mietverhältnissen anzunehmen.

Zu beachten sei aber, dass die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes weder praktikabel noch wirtschaftlich sei. Die Wiederherstellung des unrenovierten Ausgangszustandes liege nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr seien Schönheitsreparaturen nur dann sach- und interessengerecht, wenn der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Hierdurch werden aber auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit des gegenwärtigen Mietverhältnisses beseitigt, wodurch der Mieter eine Wohnung erhalte, die einen besseren Zustand als bei Beginn des Mietverhältnisses aufweise. Aufgrund dessen seien die jeweiligen Interessen der Vertragspartner nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Somit könne ein Mieter zwar eine „frische“ Renovierung von seinem Vermieter verlangen, müsse sich jedoch an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. In der Regel dürfe von einer hälftigen Kostenbeteiligung auszugehen sein.

Der Vermieter könne demnach die Vornahme der Schönheitsreparaturen von einer Kostenbeteiligung des Mieters abhängig machen und ein Zurückbehaltungsrecht diesbezüglich ausüben. Fordere der Mieter hingegen die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Schönheitsreparaturen, könne der Vermieter wiederum den Vorschuss um die angemessene Kostenbeteiligung kürzen.

Kategorie: Mietrecht, 09. Juli 2020


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