BGH: Verkäufermakler hat keinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer bei Erwerb durch Dritten

BGH: Verkäufermakler hat keinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer bei Erwerb durch Dritten

Bundesgerichtshof (BGH)
Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

Der I. Zivilsenat des BGH entschied in dem vorbezeichneten Urteil, dass ein Verkäufermakler keinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer hat, wenn er seinem Kunden einen Kaufinteressenten nachweist und der Hauptvertrag aber mit einem Dritten zustande kommt. Dies gelte auch dann, wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung bestehe.

Die Klägerin des hiesigen Rechtsstreits beauftragte die auf ihrer Seite beigetretene Streithelferin mit der Suche nach Kaufinteressenten für ein Objekt, das sich in ihrem Eigentum befand. Im Falle des Verkaufs des Grundstücks sollte die Streithelferin eine Vermittlungsprovision in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises erhalten.

Die Streithelferin erstellte ein Exposé und nahm Kontakt zu möglichen Interessenten auf, darunter auch zu einer GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte war. Es fand eine Besichtigung des Objekts statt, an welchem auf Seiten der GmbH der Beklagte teilnahm. Die Streithelferin informierte die Klägerin über die Durchführung des Besichtigungstermins mit der GmbH.

Sodann nahm der Beklagte telefonisch Kontakt zu der Klägerin auf und verhandelte mit ihr über den Ankauf des Objekts durch ihn persönlich. Mit notariellem Kaufvertrag erwarb der Beklagte das Objekt. In dem Vertrag war unter Ziffer III 4 Folgendes vereinbart:

„Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von drei Prozent vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“

Die Streithelferin forderte von der Klägerin die versprochene Provision mit der Begründung, der Kaufvertrag mit dem Beklagten sei aufgrund ihrer Vermittlung zustande gekommen. Die Klägerin und die Streithelferin verklagten den Beklagten auf Erstattung eines Teils der aufgrund der Regelung in Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags von der Klägerin an die Streithelferin zu zahlenden Provision.

Das Landgericht wies die Zahlungsklage ab. Die dagegen gerichtete Berufung der Streithelferin blieb ebenfalls ohne Erfolg.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragte, verfolgte die Streithelferin den bislang erfolglos gebliebenen Klageantrag weiter.

Auf die Revision hin entschied der BGH wie folgt:

Der Klägerin stehe gegenüber dem Beklagten kein Anspruch aus Ziffer III 4 des notariellen Kaufvertrags zu. Ein solcher Anspruch setze voraus, dass die Klägerin ihrerseits gegenüber der Streithelferin zur Zahlung einer Maklernachweisprovision gemäß § 652 Abs.1 BGB verpflichtet wäre. Dies sei jedoch hier nicht der Fall.

Eine Vermittlungsleistung des Maklers liege nur dann vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirke. Vermittlungstätigkeit sei dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags.

Die Zusendung eines Exposés stelle aber regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es diene grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und habe somit noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers.

Eine Vermittlungstätigkeit sei auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermögliche.

Allein die Teilnahme des Beklagten an dem Besichtigungstermin könne auch nicht als vermittelnde Einflussnahme der Streithelferin auf seine Abschlussbereitschaft angesehen werden. Zwar habe der Beklagte zu diesem Zeitpunkt möglicherweise bereits ein Interesse an einem eigenen Erwerb der Immobilie gehabt. Als entscheidend seien jedoch erst die auf Veranlassung des Beklagten mit der Klägerin aufgenommenen Verhandlungen anzusehen, an denen die Streithelferin unstreitig nicht beteiligt gewesen sei.

Die Streithelferin habe zwar der Klägerin die GmbH als potentielle Käuferin nachgewiesen.

Einem Provisionsanspruch der Streithelferin gegen die Klägerin stehe aber der Umstand entgegen, dass die Streithelferin der Klägerin zwar die GmbH als Kaufinteressentin nachgewiesen habe, der Hauptvertrag jedoch nicht mit dieser, sondern mit dem Beklagten zustande gekommen sei. Die von der Streithelferin der Klägerin nachgewiesene Vertragsgelegenheit habe somit nicht zum Abschluss des nachgewiesenen Geschäfts geführt.

Nach der Rechtsprechung des BGH komme es, wenn der Makler seinem Auftraggeber ein Objekt zum Kauf nachweise und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt erwerbe, darauf an, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstieße, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden.

Entscheidend sei in solchen Konstellationen, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugutekomme wie ein eigener, der Abschluss des Vertrags darum auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft gleichzusetzen sei. Der Kunde könne nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, jedoch ablehnen. Umstände solcher Art könnten etwa vorliegen, wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt sei, wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung bestehe oder wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber erteilte Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden sei und er durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst profitiere.

Diese Rechtsprechung führe aber nicht dazu, dass die Klägerin der Streithelferin gegenüber zur Zahlung einer Provision verpflichtet sei. Sie betreffe Fälle, in denen der Käufermakler eine Nachweistätigkeit gegenüber seinem Kunden entfalte, jedoch nicht dieser selbst, sondern ein Dritter das in Rede stehende Objekt erworben habe. In solchen Fällen werde das nachgewiesene mit dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft als persönlich und wirtschaftlich identisch angesehen, weil es dem Maklerkunden wie ein eigenes Geschäft zugute komme.

Die Gründe, die eine solche Gleichsetzung rechtfertigen würden, kämen im Streitfall nicht zum Tragen. Hier stehe zwar eine Nachweistätigkeit der Streithelferin gegenüber der Klägerin fest. Anders als in den vom BGH bislang entschiedenen Fällen sei die Streithelferin hier jedoch nicht Käufer-, sondern Verkäufermaklerin. Außerdem habe kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern die Klägerin selbst.

Soweit zwischen dem Beklagten und der GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen bestanden, dass die GmbH, wenn sie Kundin der Streithelferin gewesen wäre, infolge des ihr gegenüber geführten Nachweises bei einem Erwerb durch den Beklagten zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet gewesen wäre, sei dies im Streitfall unerheblich.

Wirtschaftlich identisch sei ein Kaufvertrag für den Verkäufer mit jedem Erwerber, der bereit und in der Lage sei, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Würde nach Abschluss des Maklervertrags ein Kaufvertrag zustande kommen, sei der Verkäufer jedoch nicht in jedem Fall zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setze voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfalte. Wenn nichts anderes vereinbart sei, werde der Makler für seine vertragsgemäße Tätigkeit belohnt, falls diese den mit dem Maklervertrag angestrebten Erfolg erreicht habe. Er werde dabei nicht belohnt für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg.

Im Streitfall habe die Streithelferin zwar durch die Benennung der GmbH eine Nachweistätigkeit erbracht. Diese habe jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrags mit diesem Unternehmen geführt. Das Berufungsgericht habe deshalb zu Recht angenommen, dass es an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung der Streithelferin fehle.

Kategorie: Maklerrecht, 14. März 2019


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