BGH zur Maklerprovision: Halbteilungsgrundsatz gilt auch bei Beauftragung durch Dritte

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) eine wichtige Entscheidung zur Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklerprovision getroffen. Die Entscheidung klärt insbesondere zwei zentrale Fragen: die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus und die Anwendbarkeit des § 656c BGB bei Beauftragung eines Maklers durch eine dritte Person.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Maklerin, verlangte von den Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision. Sie hatte mit den Käufern eine Provisionsvereinbarung abgeschlossen und gleichzeitig mit der Ehefrau des Verkäufers eine abweichende Vereinbarung getroffen. Die Käuferseite sollte eine höhere Provision zahlen als die Verkäuferseite. Nach dem Kauf verweigerten die Beklagten die Zahlung der Courtage, woraufhin die Maklerin Klage erhob.

Das Landgericht wies die Klage ab. Auch die Berufung der Maklerin blieb ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht stellte fest, dass der Maklervertrag wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB unwirksam sei. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen und wies die Revision zurück. Die Klägerin habe gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen, da sie sich von den als Verbraucher handelnden Käufern eine höhere Provision versprechen ließ als von der Verkäuferseite.

Der BGH stellte zudem klar, dass der Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht nur dann eröffnet ist, wenn der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei geschlossen wurde. Die Vorschrift ist auch dann entsprechend anzuwenden, wenn ein Dritter – in diesem Fall die Ehefrau des Verkäufers – den Maklervertrag abschließt. Maßgeblich sei der verbraucherschützende Zweck der Norm, der eine Umgehung der Regelung durch Dritte ausschließen soll.

Weiter entschied der BGH, dass das verkaufte Objekt als Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB einzustufen ist. Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn das Objekt erkennbar Wohnzwecken dient. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, wie hier ein Büroanbau von etwa 20 Prozent der Gesamtfläche, ändert daran nichts.

Auswirkungen auf die Praxis

Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Makler, Käufer und Verkäufer:

Makler müssen sicherstellen, dass ihre Provisionsvereinbarungen den Anforderungen des § 656c BGB entsprechen. Eine einseitige Verteilung der Maklerkosten zu Lasten der Käuferseite führt zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.
Käufer sind durch die gesetzliche Regelung geschützt und können sich gegen überhöhte oder einseitige Provisionsforderungen wehren.
Verkäufer sollten beachten, dass auch eine indirekte Beauftragung des Maklers über eine dritte Person die Anwendbarkeit des Halbteilungsgrundsatzes nicht verhindert.

Das Urteil verdeutlicht, dass der Gesetzgeber eine faire Lastenverteilung bei der Maklerprovision sicherstellen wollte und Umgehungskonstruktionen unterbindet. Für die Praxis bedeutet dies, dass Maklerverträge sorgfältig geprüft werden sollten, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

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Kategorie: Immobilienrecht, Maklerrecht, 18. März 2025

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