OLG Köln: Bei fehlender Abnahme verjähren Erfüllungsansprüche nach 10 Jahren

OLG Köln: Bei fehlender Abnahme verjähren Erfüllungsansprüche nach 10 Jahren

Oberlandesgericht Köln (OLG)
OLG Köln, Urteil v. 21. 08. 2020 – 19 U 5/20

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat entschieden, dass ein Bauträger zur Leistungsverweigerung berechtigt ist, wenn die Erfüllungsansprüche der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, der die Errichtung des Objekts zugrunde liegen, verjährt sind. Die Erfüllungsansprüche der Erwerber verjähren bei fehlender Abnahme des Objekts 10 Jahre nach Vertragsschluss.

Die Klägerin ließ als Bauträgerin 2005/2006 eine Anlage errichten, die aus neun Einfamilienhäusern, drei Mehrfamilienhäusern mit 25 Wohnungen und aus einer Tiefgarage mit 34 Stellplätzen besteht. Die Beklagte besteht aus der Gemeinschaft aller Miteigentümer der Gesamtanlage.

Die Wohnungen wurden durch notarielle Kaufverträge verkauft, in denen jeweils eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vereinbart wurde. In den Kaufverträgen wurde die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, vereinbart. Eine entsprechende Abnahmehandlung erfolgte am 27.06.2006. Am 27.05.2011 leitete die Beklagte ein Beweisverfahren wegen Baumängeln gegen die Klägerin ein. 2018 leitete die Beklagte wegen anderer Mängel ein weiteres Beweisverfahren gegen die Klägerin ein. Dessen Ausgang wartete die Klägerin nicht ab, sondern erhob 2019 eine Klage auf Feststellung, dass Ansprüche auf mangelfreie Herstellung, soweit sie nicht schon im ersten Beweisverfahren rechtshängig seien, spätestens seit dem 31.05.2016 verjährt seien. Das Landgericht (LG) Köln wies die Klage als unzulässig ab. Das LG Köln wies daraufhin, dass die Klägerin den Ausgang des zweiten Beweisverfahrens abwarten möge.

Das OLG Köln gab der Klage hingegen statt. Beweisverfahren und Hauptsacheverfahren können parallel nebeneinander betrieben werden. § 485 Abs. 1 ZPO normiere diesbezüglich weder ausdrücklich eine Einschränkung, noch lasse sich diese aus Sinn und Zweck oder dem Schutzbedürfnis einer Partei herleiten. Die Klägerin müsse nicht den Ausgang des Beweisverfahrens abwarten.

Das OLG Köln entschied weiter, dass die Mängelgewährleistungsansprüche der Miteigentümer verjährt seien. Eine (vermeintliche) Abnahme am 27.06.2006 könne dahinstehen. Selbst wenn die Abnahmefiktion eine verjährungsfristauslösende Wirkung hätte, wäre die fünfjährige Verjährungsfrist bereits 2011 abgelaufen.

Der zuständige Senat wies daraufhin, dass Hauptleistungsansprüche gemäß § 199 Abs. 4 BGB 10 Jahre nach dem Vertragsschluss verjähren, wenn keine Abnahme erfolge. Der mit Vertragsschluss entstandene Erfüllungsanspruch der Miteigentümer sei 2016 verjährt. Das im Jahr 2017 eingeleitete Beweisverfahren konnte keine Verjährungshemmung bewirken. Die Klägerin sei insoweit gemäß § 214 BGB zur Leistungsverweigerung berechtigt.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht, 15. März 2021


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