OLG Celle (14. Zivilsenat), Beschluss vom 19.10.2021 – 14 U 100/21

Hausanschlusskosten, die dem Bauunternehmer/Verkäufer eines zu errichtenden Hauses während der Bauphase dafür entstanden sind, dass er gegenüber dem Versorgungsträger seinerseits die Errichtung der Hausanschlüsse veranlasst hat, kann der Bauunternehmer/Verkäufer im Rahmen eines Pauschalpreisvertrags grundsätzlich nicht nachträglich auf den Erwerber/Käufer abwälzen, wenn dem zugrundeliegenden Vertrag eine solche nachträgliche Übernahmeverpflichtung nicht zu entnehmen ist. Der Erwerber darf nach dem allgemeinen Verständnis davon ausgehen, dass der Unternehmer/Verkäufer derartige Kosten im Vorfeld kalkuliert und bei der Bildung des Pauschalpreises berücksichtigt hat, sodass etwaige Hausanschlusskosten mit der Zahlung des Pauschalpreises mitabgegolten sind.*)

Ein Bauträger  verlangte vom Erwerber  eines Reihenhauses die Erstattung der von ihm  verauslagten Hausanschlusskosten für Strom, Wasser und Fernwärme i.H. v. rund 10.000 Euro, da Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Erwerbsvertrag Sache des Erwerbers sind. In der funktionalen Baubeschreibung stand u.a.: „Die Versorgung mit Heizung und Warmwasser erfolgt über einen Fernwärmeanschluss einschließlich Übergabestation und Hauszentrale“. Nachdem der Erwerber nicht zahlte, erhob der Bauträger  Klage

Die Klage blieb erfolglos. Das Gericht stellte  fest, dass sich der Umfang der Leistungspflichten des Bauträgers  aus dem Bauvertrag und seinen Anlagen ergibt. Die Leistungspflichten werden hierdurch einerseits durch das Leistungsziel sowie durch Auslegung ermittelt. Insbesondere maßgeblich ist dabei, dass der Bauträger verpflichtet ist, das vertraglich vorgesehene Objekt herzustellen. In diesem Zusammenhang hat er alle notwendigen Bau- und Planungsleistungen sowie wirtschaftlichen Leistungen zu erbringen, die zur ordnungsgemäßen Erstellung des Objekts erforderlich sind. Sind dazu Leistungen notwendig, die im Vertrag oder in sonstigen Vertragsunterlagen nicht beschrieben werden, müssen sie ohne Aufpreis erbracht werden (vgl. KKJS/Koeble, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., Teil 10 Rz. 369 m. w. N.). Dazu kommt, dass der Erwerber   aufgrund der kopnkreten Formulierung in der funktionalen Baubeschreibung erwarten konnte, dass der Wasser- und Fernwärmeanschluss bei Objektübergabe funktionstüchtig vorhanden ist, ohne dass dafür noch weitere Kosten auf ihn zukommen. Dass Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Erwerbsvertrag von dem Erwerber zu zahlen sind, ändere daran nichts. Die geltend gemachten Hausanschlusskosten sind keine derartigen Beiträge (OLG Koblenz, IBR 2003, 107).

Quelle: Arbeitsgemeinschaft für Bau und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) e.V.